Artigos | Postado em: 19 setembro, 2025

STJ decide: antigo proprietário responde por dívida condominial mesmo após leilão do imóvel

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça, proferida no recurso especial nº 2197699/SP, trouxe novo destaque ao debate sobre a responsabilidade por dívidas condominiais em imóveis levados a leilão.

Em 2 de setembro de 2025, a Terceira Turma, por unanimidade, concluiu que o antigo proprietário continua responsável pelas cotas condominiais vencidas durante o período em que foi titular do bem, ainda que a arrematação tenha ocorrido pelo próprio condomínio credor.

O caso analisado se trata de uma execução de dívida condominial, movida pelo condomínio em face do proprietário do imóvel, este avaliado em R$ 1.050.000,00 e arrematado, pelo próprio exequente, por R$ 606.000,00.

Ocorre que a dívida em execução já superava R$ 738.000,00. Assim, a execução prosseguiu pelo saldo restante de R$ 132.000,00.

Com isso, a antiga proprietária buscava afastar a obrigação, sob o fundamento de que, por se tratar de dívida de natureza propter rem (que acompanha o imóvel) a responsabilidade pelo pagamento do referido saldo deveria recair exclusivamente sobre o arrematante.

Embora o artigo 1.345 do Código Civil disponha que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, a relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, destacou que esse caráter propter rem da obrigação não elimina a responsabilidade pessoal de quem usufruiu do bem antes da alienação.

Em outras palavras, decidiu-se que a antiga proprietária, após as arrematação, não se desonerou das cotas que se venceram enquanto aquela estava na condição de condômina.

O julgamento ganha relevância porque altera a forma como tradicionalmente a norma vinha sendo interpretada, visto que, até então, a jurisprudência majoritária do STJ entendia que o arrematante assumia integralmente a dívida condominial, inclusive a anterior à arrematação, desde que tivesse ciência inequívoca de sua existência, permanecendo o seu direito de regresso em relação ao antigo proprietário.

Agora, o STJ afirma que, no caso de arrematação pelo condomínio credor, a obrigação deixa de ser propter rem e passa a ser pessoal, de modo que o antigo dono seja responsabilizado pela dívida remanescente.

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