Artigos | Postado em: 16 outubro, 2024
Controvérsias entre o Contrato de Arrendamento e Parceria Rural
O contrato de arrendamento rural e o contrato de parceria rural são modalidades de contratos agrários que envolvem a cessão de um imóvel rural, ou parte dele, para exploração econômica agrícola, pecuária, agroindustrial ou extrativa. Ambos são regulamentados pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e pelo Decreto nº 59.566/66, mas apresentam diferenças importantes quanto aos direitos e obrigações das partes envolvidas.
- Natureza jurídica e relação entre as partes
Arrendamento Rural: É um contrato de locação de imóvel rural no qual o arrendatário paga ao arrendador um valor fixo, seja em dinheiro ou produtos, independentemente do sucesso da atividade. O risco econômico recai exclusivamente sobre o arrendatário.
Parceria Rural: Nesse modelo, existe uma relação de cooperação entre o parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado. Ambos compartilham os riscos e os lucros da atividade, dividindo os resultados conforme proporções previamente acordadas.
- Pagamento ou remuneração
Arrendamento Rural: O pagamento é fixo e geralmente ocorre em dinheiro, sem relação com os resultados da safra. Assim, o arrendador não assume riscos.
Parceria Rural: A remuneração do parceiro-outorgante é baseada na divisão dos frutos da atividade, em percentual ou lucro. Ambos participam dos riscos e dos lucros da produção.
Controvérsia: Embora a lei proíba a utilização de produtos agrícolas como pagamento no arrendamento, o STJ decidiu que a cláusula é nula.
Portanto, o STJ vem se posicionando no sentido de que isso não impede que o credor busque a cobrança judicial das dívidas decorrentes do contrato.
No recente julgamento do REsp 1.266.975/MG, ficou consignado que, mesmo que a cláusula seja nula, o valor devido pode ser apurado por arbitramento, em liquidação de sentença, o que possibilita a continuidade das relações contratuais sem ferir a legislação.
- Riscos da atividade
Arrendamento Rural: O arrendatário assume sozinho os riscos econômicos, devendo pagar o valor acordado, mesmo em caso de prejuízos.
Parceria Rural: Os riscos são distribuídos entre as partes, e se houver prejuízo, ambos sofrerão as consequências de acordo com a proporção definida no contrato.
- Gestão e Operação
Arrendamento Rural: O arrendatário tem total autonomia na gestão da atividade, sem interferência do arrendador nas decisões operacionais.
Parceria Rural: A gestão pode ser compartilhada ou não, conforme o contrato, permitindo a participação ativa ou passiva do parceiro-outorgante na operação.
- Duração do contrato
Arrendamento Rural: O Decreto nº 59.566/66 estabelece prazos mínimos, que variam de 3 a 7 anos, dependendo da atividade. No caso de exploração florestal, os prazos são maiores.
Parceria Rural: Não há prazo mínimo definido em lei, e o período é ajustado livremente pelas partes, apesar de ser prudente respeitar os prazos mínimos previstos para o arrendamento rural, conforme entendimento jurisprudencial.
- Rescisão e prazos
A rescisão em ambos os tipos depende de previsão contratual ou legal, e o arrendatário e parceiro tem preferência na renovação. Caso o proprietário deseje retomar o imóvel, deve notificar o arrendatário ou parceiro com antecedência mínima de 6 meses, conforme o artigo 95 do Estatuto da Terra.
Jurisprudência: No REsp 1.786844/MT, o STJ reafirmou que, sem notificação prévia, o contrato é renovado automaticamente nas mesmas condições.
- Tributação
Arrendamento Rural: Os rendimentos são tributados como aluguel, separadamente da atividade rural. Para pessoa física, aplicam-se as alíquotas do IRPF, chegando a 27,5%. Para pessoa jurídica, incidem PIS, COFINS, IRPJ e adicional sobre o lucro, conforme o regime tributário escolhido.
Parceria Rural: A tributação é vinculada à atividade rural, com alíquota presumida de aproximadamente 5,5%. Para pessoa física, aplica-se uma base de cálculo de 20% sobre a receita bruta, enquanto para pessoa jurídica, os impostos são reduzidos, resultando em menor carga tributária em comparação ao arrendamento.
Nesta modalidade de contrato (parceria), a base de cálculo para a incidência do imposto é o lucro auferido de acordo com o regime que o produtor está vinculado. O que resulta em uma tributação muito menor.
Posicionamento do STJ acerca dos contratos:
Recentemente o STJ pacificou o entendimento sobre a discussão dos prazos contratuais, no julgamento dos Recursos Especiais 1.455.709/SP e 1.568933/MS, registrando que:
“os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma cogente e de observância obrigatória, não podendo ser derrogado por convenção das partes contratantes”.
Além dos prazos, a renovação automática dos contratos de arrendamento é outro ponto crucial, pois o Estatuto da Terra exige que o proprietário notifique com antecedência mínima de seis meses caso pretenda modificar as condições contratuais ou retomar o imóvel. Na ausência de notificação, o contrato será prorrogado automaticamente nas mesmas condições, conforme estabelecido no artigo 95 do Estatuto.
Conclusão
Os contratos de arrendamento e parceria rural possuem diferenças significativas quanto aos direitos, obrigações e riscos das partes. Cada modalidade tem suas particularidades, o que revela a complexidade das relações jurídicas agrárias. Assim, é essencial uma análise cuidadosa por profissional capacitado para escolher a que melhor atende às necessidades das partes envolvidas.
Com as recentes decisões judiciais, o STJ tem buscado conciliar os interesses das partes e promover segurança jurídica, respeitando a função social da terra e incentivando a continuidade da exploração rural.
Assim, um contrato bem elaborado por advogado especialista, com cláusulas claras e definidas, é essencial para evitar conflitos e garantir que as expectativas de ambas as partes sejam atendidas visando a proteção do produtor rural.