Artigos | Postado em: 25 setembro, 2026

STJ afasta valor de referência e determina cálculo do ITBI sobre preço de arrematação em leilão extrajudicial

O Superior Tribunal de Justiça reafirmou o entendimento de que, na aquisição de imóveis por meio de leilão extrajudicial, a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve corresponder ao valor efetivamente alcançado na arrematação, não sendo legítima a utilização automática de valor de referência previamente estabelecido pelo Município.

O entendimento foi adotado no julgamento do Recurso Especial nº 2.288.282/PR, em controvérsia envolvendo o Município de Curitiba.

O caso teve origem na aquisição, por um contribuinte, de salas comerciais e vagas de garagem em leilão extrajudicial realizado por instituição financeira federal, pelo valor total de R$ 350.100,00.

Para fins de recolhimento do ITBI, entretanto, o Município considerou como base de cálculo o valor venal de referência de R$ 1.260.800,00, substancialmente superior ao preço efetivamente pago na arrematação.

A controvérsia foi analisada à luz do artigo 38 do CTN, segundo o qual, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos, e do entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.113.

No referido tema, o STJ estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que tampouco pode ser utilizada como piso de tributação.

Também definiu que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado, a qual somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a instauração de procedimento administrativo próprio.

Além disso, ficou estabelecido que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência fixado unilateralmente.

A questão ganha relevância especial nas hipóteses de arrematação extrajudicial.

Isso porque, embora o procedimento não corresponda exatamente a uma arrematação realizada em processo judicial, o STJ já consolidou entendimento no sentido de que essa circunstância não autoriza o Município a desconsiderar o preço efetivamente alcançado no leilão para estabelecer, de forma unilateral, outra base de cálculo para o ITBI.

No caso analisado, o Município de Curitiba sustentou que o valor da arrematação não necessariamente corresponderia ao valor de mercado dos imóveis, defendendo a possibilidade de utilização do valor venal de referência adotado pela Administração Tributária.

A discussão, portanto, concentrou-se na possibilidade de o ente municipal substituir o valor efetivamente pago na arrematação por parâmetro próprio para fins de apuração do imposto.

Ao analisar a questão, o STJ afastou a utilização automática do valor de referência municipal e determinou que o ITBI fosse calculado sobre o valor da arrematação, de R$ 350.100,00.

O entendimento considera a realidade econômica da operação efetivamente realizada e impede que um parâmetro previamente estabelecido pelo Município seja utilizado, por si só, para substituir o preço alcançado no leilão.

A Decisão também reforça que eventual discordância do Fisco quanto ao valor declarado pelo contribuinte não autoriza a adoção automática de uma base de cálculo previamente fixada pela Municipalidade.

Havendo elementos concretos que indiquem eventual incompatibilidade entre o valor da operação e o valor venal do imóvel, a apuração deverá observar o procedimento administrativo previsto na legislação tributária.

A definição possui relevância prática para contribuintes que adquirem imóveis em leilões extrajudiciais, especialmente diante da possibilidade de significativa diferença entre o preço efetivamente alcançado no leilão e os valores de referência utilizados pelos Municípios para fins de tributação.

Nesses casos, a adoção de uma base de cálculo superior ao valor da arrematação pode resultar em exigência de ITBI sobre montante que não corresponde ao desembolso realizado pelo adquirente na operação.

O julgamento do REsp nº 2.288.282/PR, portanto, reafirma a necessidade de que a apuração do ITBI observe as circunstâncias concretas da transmissão imobiliária, não sendo suficiente a mera adoção de valor de referência previamente estabelecido pelo Município para afastar o preço efetivamente alcançado na arrematação extrajudicial.

Para os contribuintes que tenham adquirido imóveis nessa modalidade (leilão extrajudicial) e tenham sido submetidos à cobrança do ITBI sobre base de cálculo superior ao valor da arrematação, o entendimento do STJ representa importante parâmetro para a análise da legalidade da exigência tributária, especialmente quando a diferença decorrer exclusivamente da adoção de valor de referência municipal.