Artigos | Postado em: 22 maio, 2026

Adjudicação compulsória: STJ decide que indenização também não prescreve

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.196.855-RJ, trouxe um esclarecimento importante para quem atua com contratos imobiliários.

O STJ decidiu que, se não for mais possível transferir um imóvel ao comprador, nem através de adjudicação compulsória, o direito de pedir indenização também não prescreve.

Mas, primeiramente, o que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é a ação usada quando alguém compra um imóvel, paga por ele, mas o vendedor não entrega a escritura.

Nessa situação, o comprador pode ir ao Judiciário para que o juiz determine a transferência do imóvel para seu nome, mesmo sem a concordância do vendedor. Ou seja, é uma forma de forçar o cumprimento do contrato de compra e venda.

Acontece que, às vezes, não é mais possível transferir o imóvel.

Por exemplo: Uma pessoa compra um apartamento e assina o respectivo compromisso de compra e venda, também firmado pelo vendedor. O comprador então paga integralmente o preço e recebe a posse do imóvel. Porém, quando chega o momento de fazer a escritura definitiva no cartório, o vendedor não comparece para assinar, mesmo sem existir nenhuma dívida pendente.

Outro exemplo muito comum ocorre quando o vendedor falece e os herdeiros se recusam a outorgar a escritura; ou quando a loteadora/incorporadora desaparece ou encerra atividades sem entregar as escrituras.

Nestes caso, o comprador não conseguirá transferir a propriedade para seu nome apenas com o contrato particular (compromisso de compra e venda). Então ele ajuíza uma ação de adjudicação compulsória para que o juiz substitua a vontade (ou falta dela) da vendedora e determine a transferência do imóvel em seu favor.

A sentença funciona como título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis, no lugar da escritura, permitindo que o comprador passe a constar como proprietário.

Importante ressaltar que a pretensão de obter a adjudicação compulsória não prescreve.

No entanto, há situações, como se disse, em que a adjudicação compulsória e o registro em nome do comprador se tornam impossíveis.

Por exemplo, se o vendedor vende o imóvel a duas pessoas diferentes e o terceiro (de boa-fé) registra a escritura primeiro. Este terceiro se torna proprietário, pois, no ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária se transfere com o registro do título.

Neste caso, o comprador que ficou sem escritura perde a possibilidade de obter a adjudicação compulsória, porque o imóvel já ingressou validamente no patrimônio de outra pessoa, protegida pelo registro imobiliário.

Assim, a solução é substituir a obrigação original por uma indenização em dinheiro (perdas e danos).

Ocorre que existia uma dúvida relacionada a essa situação: o direito de exigir o imóvel não prescreve. Mas, e o direito de pedir a referida indenização? Também não prescreve?

Como se disse, o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar esta questão no REsp 2.196.855-RJ, decidiu que também não prescreve.

Isso porque a indenização não é um direito novo ou independente. Na verdade, ela surge como uma alternativa quando não é mais possível a adjudicação compulsória. Em outras palavras, trata-se apenas de uma substituição: ao invés de receber o imóvel, o comprador recebe o equivalente em dinheiro.

Por esta razão, o STJ entendeu que não faria sentido aplicar um prazo prescricional à indenização, se o direito principal, de obter o imóvel através da adjudicação compulsória, não está sujeito à prescrição.

Ou seja, a impossibilidade de cumprir o contrato não pode prejudicar quem já cumpriu a sua parte.

A decisão traz mais segurança para o comprador, especialmente em casos antigos, em que a regularização do imóvel se tornou inviável com o passar do tempo. Ainda que não seja mais possível obter a propriedade, permanece o direito de ser indenizado.

Em síntese, o STJ reforça um ponto importante: o inadimplemento não pode ser premiado com o passar do tempo. Se o contrato não puder ser cumprido da forma original, a obrigação perante o comprador continua existindo. Apenas muda a forma de satisfação e permanece o dever de indenizar, sem limitação temporal.

Com isso, evita-se que o inadimplemento, aliado ao passar do tempo, acabe favorecendo quem descumpriu o contrato, o que garante maior efetividade às relações contratuais no âmbito imobiliário.